VZOREC POROČILA · AH-VZ-002
Kaj izveste iz pregleda
nepremičnine pred nakupom.
Opažene napake, primeri meritev in jasni naslednji koraki. Oglejte si, kako poročilo pomaga razumeti stanje hiše in vprašanja, ki jih je smiselno razjasniti pred podpisom pogodbe.
Predstavitveni primer: podatki in meritve so izmišljeni, fotografije ilustrativne. Pregled vzorčne hiše ni bil opravljen.
NEPREMIČNINA
Vzorčna hiša A
POVRŠINA / LETO
160 m² / 1998
VZORČNI DATUM
20. 1. 2026
Barve pokažejo, kaj zahteva pozornost.
● Brez opaženih posebnosti
V pregledanem obsegu ni bila opažena težava.
● Potrebno preveriti
Opaženo odstopanje; vzrok ali obseg še ni potrjen.
● Pred nakupom razjasniti
Odprto vprašanje z možnim pomembnim vplivom na nakup.
● Ni pregledano
Ni dostopa ali preizkus ni bil opravljen.
● PRED NAKUPNO ODLOČITVIJO
Najprej razjasnite odprta vprašanja.
Pred nakupno odločitvijo razjasnite vlago v kleti, izvor razpoke in stanje nepreverjenih inštalacij.
Zelena velja samo za opisani pregledani obseg. Siva pomeni neznano stanje in ni enakovredna zeleni.
Ilustracija luščenja premaza; fotografija sama ne potrjuje vzroka.
VZORČNA LOKACIJA
Klet, spodnji del severne stene
● Pred nakupom razjasniti
U1 / Vlaga in luščenje premaza v kleti
Opaženo: V vzorčnem primeru se premaz lušči, pri tleh so sledi izsoljevanja. Izvor vlage ni potrjen.
Kaj lahko pomeni: Možni so kapilarni dvig, zamakanje ali druge poti navlaževanja. Novo pleskanje brez odprave vzroka lahko težavo samo zakrije.
Primer meritve M2: relativni indeks ob tleh 76, primerjalno mesto 27. To ni odstotek vode v zidu in ne določa izvora vlage.
Naslednji korak: Pred nakupom naročiti diagnostiko vzroka, preveriti odvodnjavanje in pridobiti ponudbo za ugotovljeni obseg sanacije.
STROŠKOVNA ORIENTACIJA
250–400 € za 10 m² površinske obnove poškodovane stene, če je ta po odpravi vzroka primerna.
Primer: 10 m² × 25–40 €/m². Diagnostika, odprava vira vlage, hidroizolacija in sušenje niso vključeni. Dodatke in DDV preverite v ponudbi. Razčlenitev stroškov ↓
Ilustracija kondenzacije na oknu; to ni termogram ali meritev.
VZORČNA LOKACIJA
Spalnica, stik okna s špaleto
● Potrebno preveriti
U2 / Kondenz in hladno območje ob oknu
Opaženo: V vzorčnem primeru je na steklu kondenz, območje ob okvirju je hladnejše. Dejanske meritve v tem vzorcu niso izvedene.
Kaj lahko pomeni: Možni so visoka zračna vlaga, netesnost ali toplotni most. Kondenz sam po sebi ne določa vzroka.
Primer meritve M1: zrak 21 °C in 60 % RH; hladna špaleta 11,2 °C; rosišče 12,9 °C. Pogoji v tem izmišljenem primeru kažejo možnost kondenzacije.
Naslednji korak: Izmeriti vlago zraka in površinske temperature, pregledati tesnila in montažni stik. Termografijo opraviti ob ustreznih pogojih.
STROŠKOVNA ORIENTACIJA
Od 24 € za nastavitev in mazanje dveh okenskih kril (2 × od 12 €), če je ta poseg glede na ugotovljeno težavo smiseln.
Popravilo okovja dveh kril je drugačen obseg: od 50 € brez materiala. Posegov ne seštevamo samodejno. Toplotni most, montažni stik ali menjava okna niso vključeni; prihod in DDV preverite. Razčlenitev stroškov ↓
Ilustrativen prikaz razpoke. Njene širine in globine iz te fotografije ne ocenjujemo.
VZORČNA LOKACIJA
Dnevna soba, stena ob odprtini
● Potrebno preveriti
U3 / Razpoka v ometu
Opaženo: V vzorčnem primeru je vidna razpoka. Ni podatka, kdaj se je pojavila ali ali se širi.
Kaj lahko pomeni: Brez pregleda ni mogoče ločiti površinske razpoke od težave v podlagi ali konstrukciji.
Primer meritve M3: približno 0,6 mm na enem označenem mestu. En odčitek ne pove, ali razpoka napreduje, in ne potrjuje konstrukcijske varnosti.
Naslednji korak: Zabeležiti položaj in širino ter preveriti razvoj. Ob sumu premikov ali poškodbe konstrukcije pridobiti pregled pooblaščenega gradbenega strokovnjaka.
STROŠKOVNA ORIENTACIJA
113,50–170 € za ponazorjeni obseg površinskega popravila, samo če je razpoka potrjeno stabilna in kozmetična.
5 m² kitanja in brušenja ter 20 m² pleskanja celotne stene. Presoja vzroka, spremljanje in konstrukcijska sanacija niso vključeni. Izračun količin in dodatki ↓
PREGLEDANO
Brez opaženih posebnosti.
● Brez opaženih posebnosti
U4 / Odpiranje pregledanih oken
Pregledana krila se v vzorčnem scenariju odpirajo in zapirajo brez opaženega zatikanja.
Običajno vzdrževanje okovja. Ocena ne zajema zrakotesnosti ali toplotnih lastnosti.
● Brez opaženih posebnosti
U5 / Vidni priključki vodovoda
Med kratkim običajnim preizkusom v vzorcu ni opaženega kapljanja na dostopnih priključkih.
Spremljanje pri uporabi. Skrite cevi in tlačni preizkus niso zajeti.
ODPRTE OMEJITVE
Ti deli še niso potrjeni.
● Ni pregledano
U6 / Električna varnost
Zaščitne meritve niso izvedene, zapisnik v vzorčnem primeru ni predložen.
Pred odločitvijo pridobiti veljaven zapisnik oziroma naročiti ustrezne meritve.
Javni cenik: meritve z zapisnikom od 150 € brez DDV. Končna cena je odvisna od obsega.
● Ni pregledano
U7 / Ostrešje za notranjo oblogo
Les in sloji strehe za oblogo niso dostopni za pregled.
Dogovoriti dodatni dostop in pregled. Do takrat je stanje neznano.
Vzorec predvideva vizualni, neinvazivni pregled dostopnih delov hiše in običajne funkcijske preizkuse. Ni odpiranja konstrukcij, statične presoje, pravnega pregleda, cenitve ali zaščitnih električnih meritev.
DODATNA PODROČJA PREGLEDA
Tudi manj očitni deli štejejo.
Razširjeni vzorec zajema še odvodnjavanje, kopalnico, ogrevanje, prezračevanje in dostopne dele fasade. Pri vsakem je opisan pregledani obseg.
● Potrebno preveriti
U8 / Žlebovi in odvodnjavanje
Opaženo: V žlebu so nečistoče, ob spoju sledi prelivanja. Podzemni odtok ni pregledan.
Naslednji korak: Očistiti žleb in preveriti spoje ter odvod vode. Povezava z vlago v kleti še ni potrjena.
● Potrebno preveriti
U9 / Tesnilni stiki v kopalnici
Opaženo: Silikonski stik ob prhi je mestoma odstopil; za primer stroška je predpostavljenih 3 m stika.
Naslednji korak: Preveriti podlago in obnoviti stik. Stanja hidroizolacije za ploščicami iz tega pregleda ni mogoče potrditi.
● Ni pregledano
U10 / Ogrevanje in servisna zgodovina
Opaženo: Ogrevalni sistem ni bil preizkušen, servisnih zapisov ni na voljo.
Naslednji korak: Pridobiti dokumentacijo in dogovoriti preizkus ter pregled usposobljenega serviserja.
● Potrebno preveriti
U11 / Prezračevanje kopalnice
Opaženo: Ventilator se vključi, rešetka je umazana. Pretok zraka ni izmerjen.
Naslednji korak: Očistiti rešetko, preveriti dovod zraka in po potrebi izmeriti odvod. Delujoč motor še ne potrdi ustreznega prezračevanja.
● Brez opaženih posebnosti
U12 / Dostopni deli fasade
Opaženo: Pri ogledu s tal na dostopnih delih ni opaženega očitnega odstopanja zaključnega sloja.
Naslednji korak: Ocena ne zajema visokih ali zakritih delov. Podzidek ob območju U1 ostaja ločeno odprto vprašanje.
Kaj ostane neznano?
Vizualni pregled ne odpre konstrukcij in ne preveri vsake skrite napeljave. Omejitve so zapisane ob ugotovitvi, da je jasno, za kaj je potreben dodaten dostop ali specialist.
MERILNI DODATEK / U2
M1 / Termografija ob oknu
● Potrebno preveriti
Vse vrednosti v tem dodatku so izmišljene in služijo prikazu merilnega zapisa. Meritve niso bile opravljene.
M1 / Shematski termogram stika okna in ometane špalete. P1 in P2 sta na ometu; steklo ni merilna površina. Barve sledijo prikazani temperaturni lestvici.
Zrak v prostoru / relativna vlaga
21,0 °C / 60 % RH
P1 · hladna špaleta
11,2 °C
P2 · referenčna stena
19,3 °C
Izračunano rosišče
12,9 °C
Razlika P2 − P1
8,1 °C
Kaj pokaže primer: P1 je v tem primeru 1,7 °C pod izračunanim rosiščem. Vrednosti kažejo možnost površinske kondenzacije. Pred potrditvijo je treba upoštevati merilno negotovost in temperaturo preveriti s kontaktno sondo; sam termogram ne potrdi vzroka ohlajanja.
Naslednji korak: Preveriti tesnila, montažni stik in zračno vlago. Po ugotovljenem vzroku določiti ukrep ter primerjati stanje po odpravi težave.
Vzorčni pogoji: 20. 1. 2026 ob 17.00; zunaj 2,0 °C, znotraj 21,0 °C (razlika 19,0 °C); stabilno ogrevanje, suha fasada, brez neposrednega sonca. Predpostavke IR prikaza: emisivnost ometa 0,95, odbojna temperatura 20 °C, razdalja 2 m. Te pogoje je treba pri dejanskem pregledu izmeriti oziroma preveriti. Rosišče je izračunano po Magnusovem približku.
MERILNI DODATEK / U1 IN U3
Vlaga in širina razpoke
Vse vrednosti v tem dodatku so izmišljene in služijo prikazu merilnega zapisa. Meritve niso bile opravljene.
● Potrebno preveriti
M2 / Primerjalna vlaga v kleti
K1 · severna stena, višina 0,2 m
74 / 78 / 76 → povprečje 76
K2 · ista stena, višina 1,2 m
45 / 48 / 48 → povprečje 47
K0 · primerjalno mesto, višina 0,2 m
25 / 28 / 28 → povprečje 27
K1 v vzorcu odstopa od primerjalnega mesta K0. Odčitki so relativni indeks na ponazoritveni lestvici 0-100, ne odstotek vode v zidu. Primerjava velja le za isti material, merilnik, način in primerljive pogoje; kovina in sestava stene lahko vplivata na odziv.
Naslednji korak: Kartirati območje ter potrditi navlaženost z metodo, primerno materialu. Iz teh odčitkov ni mogoče določiti izvora vlage ali obsega sanacije.
● Potrebno preveriti
M3 / Zapis širine razpoke
R1 · sredina razpoke, 20. 1. 2026 ob 17.20
Približno 0,6 mm
R1 · ponovna kontrola
Še ni podatka; isti položaj in metoda
Primer odčitka s primerjalnim merilom za razpoke z delitvijo 0,1 mm. Mesto se označi in fotografira z merilom v isti ravnini. En odčitek ne pokaže razvoja razpoke in ne potrdi konstrukcijske varnosti.
Naslednji korak: Dogovoriti spremljanje na istem mestu; ob znakih premikov pridobiti presojo gradbenega strokovnjaka. Priložena ilustrativna fotografija U3 ni podlaga za navedeni odčitek.
Sledljivost meritev: Za dejansko poročilo dopolnite: instrument / model / serijska št., preverjanje oziroma kalibracija, metoda, točnost ali negotovost, čas, merilno mesto in izvirna datoteka. Termogramu dodajte vidno fotografijo istega kadra.
Metodološki viri: FLIR – pogoji termografije · Vaisala – rosišče · Protimeter – primerjalno merjenje vlage. Preverjeno 9. 9. 2026.
VEČJA POPRAVILA · DVA PONAZORITVENA PRIMERA
Večja napaka lahko spremeni vaš proračun.
Pravočasno odkritje vam pomaga preveriti strošek sanacije, se pogajati o kupnini ali ponovno premisliti o nakupu. Spodaj sta ločena modelna scenarija za lažjo predstavo; nista potrjeni napaki vzorčne hiše.
● LOČEN SCENARIJ / B1
Sanacija vlage v kleti
8.000–14.000 €
Okvirna bruto ocena z materialom, delom, predvidenim DDV in 15 % rezerve.
20 tekočih metrov kletne stene, globina približno 2 m: okoli 40 m² zunanje hidroizolacije. Predpostavljen je normalen dostop za mehanizacijo in izvedljiv odvod vode.
Primer velja, če dodatna diagnostika potrdi zunanji vdor vode in potrebo po takšni sanaciji. Ni ocena dejanskega stanja U1 in ne velja za vsak primer vlage ali kondenzacije.
Izkop, ravnanje z zemljino, zasip in osnovna ureditev terena
2.000–3.500 €
Priprava 40 m² sten, zunanja hidroizolacija in zaščita sloja
3.200–5.200 €
20 m drenaže, jaški in priključitev na izvedljiv odvod
1.000–2.000 €
Omejeno sušenje ter obnova približno 20 m² notranjih površin
800–1.300 €
Seštevek del
7.000–12.000 €
Rezerva · 15 %
1.050–1.800 €
Skupaj po izračunu
8.050–13.800 €
Izredna zaščita izkopa, podtalnica in črpanje, skala, poseg pod temelje, nova ponikovalnica ter obnova teras ali asfaltnih površin lahko zahtevajo ločen proračun. Izkop in zasip sta že v prvi postavki; pri drenaži se ne obračunata ponovno.
Primer možnega prihranka
Če se po dodatnem preverjanju in ponudbi za sanacijo dogovorite za 10.000 € nižjo kupnino, pregled, pot in dodatne preveritve pa skupaj stanejo 1.000 €:
9.000 € razlike
10.000 € − 1.000 € = 9.000 € manjši skupni izdatek v tem pogojnem primeru.
Izmišljen pogajalski primer. Sanacijo še vedno plača kupec. Znižanje kupnine ni zagotovljeno, 1.000 € pa je predpostavka skupnih preveritev, ne cenik pregleda.
Javni vodič navaja 81–130 €/m² za zunanjo hidroizolacijo z materialom. Celotni razpon in razdelitev dodatnih del sta pripravljena modelna ocena za zgornji obseg. Primerjam.si – hidroizolacija temeljev in kleti ↗
● LOČEN SCENARIJ / B2
Obnova strehe z ostrešjem
20.000–30.000 €
Okvirna bruto ocena z materialom, delom, predvidenim DDV in 15 % rezerve.
Preprosta dvokapnica s 150 m² dejanske strešne površine nad nebivalnim podstrešjem. Predpostavljena je potrebna zamenjava lesenega ostrešja in kritine brez spremembe oblike strehe.
Primer velja šele, če dodatni pregled in presoja potrdita potrebo po zamenjavi. Zakrito ostrešje U7 v vzorcu ni pregledano; to ni trditev, da je tam potrebna nova streha.
Odri, zaščita, odstranitev stare strehe in odvoz
1.500–3.000 €
Novo leseno ostrešje: dobava, vezni material in montaža
6.500–9.000 €
Sekundarna kritina, letve, kritina, obrobe in žlebovi
8.500–12.000 €
Lokalna obnova notranjih površin po zamakanju
500–1.500 €
Seštevek del
17.000–25.500 €
Rezerva · 15 %
2.550–3.825 €
Skupaj po izračunu
19.550–29.325 €
Niso zajeti azbest, nova bivalna mansarda, toplotna izolacija mansarde, strešna okna, spremembe nosilnih zidov ali oblike strehe, projektiranje in statična presoja. Sloji, kritina in kleparska dela so združeni v tretji postavki.
Primer možnega prihranka
Če se po dodatnem preverjanju in ponudbi za sanacijo dogovorite za 20.000 € nižjo kupnino, pregled, pot in dodatne preveritve pa skupaj stanejo 1.000 €:
19.000 € razlike
20.000 € − 1.000 € = 19.000 € manjši skupni izdatek v tem pogojnem primeru.
Izmišljen pogajalski primer. Sanacijo še vedno plača kupec. Znižanje kupnine ni zagotovljeno, 1.000 € pa je predpostavka skupnih preveritev, ne cenik pregleda.
Javni vodič ločuje novo leseno konstrukcijo, krovstvo, odstranjevanje in oder. Razponi za ta primer so lastna zaokrožena proračunska ocena, ne ponudba izvajalca. Mojmojster – krovstvo in ostrešje ↗
Obseg in zneski so proračunske predpostavke, preverjene glede na javne cenovne vodiče 11. 9. 2026. Končen bruto strošek in način sanacije potrdi izvajalec. Če prodajalec ne zniža kupnine ali ne prevzame sanacije, neposredni prihranek ni zagotovljen; korist pregleda je tudi bolj informirana odločitev.
PRIMERI STROŠKOV · PREVERJENO 11. 9. 2026
Koliko lahko stanejo posamezna popravila?
Vsak znesek je vezan na opisan poseg in ponazoritveno količino. Gre za orientacijo iz javnih cenikov in cenovnih vodnikov drugih ponudnikov. Končno ponudbo z obsegom, prihodom in DDV pridobite za svojo nepremičnino.
U1 · VLAGA
Površinska obnova stene
250–400 €
10 m² × 25–40 €/m². Ponazoritev površinske obnove po odpravi vzroka vlage; ustreznost odstranitve poškodovanih slojev in novega sistema je odvisna od podlage.
Kaj je treba preveriti posebej: Diagnostika, vir vode, hidroizolacija, drenaža, sušenje, odvoz, zaščita prostorov, prihod in najmanjša vrednost naročila. Obravnava DDV v viru ni jasna.
U3 · STABILNA KOZMETIČNA RAZPOKA
Kitanje, brušenje in pleskanje
113,50–170 €
Kitanje v dveh slojih: 5 m² × 5,80–9,80 € = 29–49 €.
Brušenje: 5 m² × 0,90–2,20 € = 4,50–11 €.
Predpremaz in dva bela nanosa: 20 m² × 4–5,50 € = 80–110 €.
Brušenje: 5 m² × 0,90–2,20 € = 4,50–11 €.
Predpremaz in dva bela nanosa: 20 m² × 4–5,50 € = 80–110 €.
Kaj je treba preveriti posebej: Primer velja le za potrjeno stabilno površinsko razpoko. Presoja vzroka, spremljanje, armiranje, konstrukcijska sanacija, zaščita, prihod, najmanjše naročilo in DDV niso ovrednoteni.
U2 · OKENSKO OKOVJE
Servis dveh okenskih kril
od 24 €
Nastavitev in mazanje: 2 krili × od 12 € = od 24 €.
Alternativa ob okvari okovja: 2 krili × od 25 € = od 50 € brez materiala. To sta različna obsega; zneskov ne seštevamo samodejno.
Alternativa ob okvari okovja: 2 krili × od 25 € = od 50 € brez materiala. To sta različna obsega; zneskov ne seštevamo samodejno.
Kaj je treba preveriti posebej: Tesnila, rezervni deli, prihod in DDV. Cena ne pokriva odprave toplotnega mostu, obnove montažnega stika ali menjave celotnega okna.
U9 · TESNILNI STIK
Obnova silikona ob prhi
od 45 €
Cena za odstranitev starega in izdelavo novega tesnilnega stika pri eni prhi. Za vzorčni popis je predpostavljenih 3 m stika; ponudnik mora potrditi, ali cena zajema to dolžino.
Kaj je treba preveriti posebej: Stanje in priprava podlage, prihod, DDV ter dodatki. Popravilo skrite hidroizolacije, odstranitev ploščic, sušenje in sanacija zamakanja niso vključeni.
U8 · ODVOD VODE
Žleb in morebitna zamašitev
po ugotovljenem obsegu
Žleb: ponudba po izmeri dolžine ter preveritvi višine in dostopa.
Samo ob potrjeni težavi v podzemnem odtoku: strojno čiščenje od 75 €; pregled s kamero od 150 € + delovne ure. To niso cene čiščenja žlebov.
Samo ob potrjeni težavi v podzemnem odtoku: strojno čiščenje od 75 €; pregled s kamero od 150 € + delovne ure. To niso cene čiščenja žlebov.
Kaj je treba preveriti posebej: Ali navedeni strojni poseg zajema potrebno delo in opremo, DDV in prihod. Izkop, nove cevi, tlakovanje in drugi posegi niso vključeni. Izbira postopka je odvisna od težave.
U6 · ELEKTRIČNA VARNOST
Meritve z zapisnikom
od 150 € + DDV
Izhodiščna cena zaščitnih meritev z zapisnikom. Obseg in število tokokrogov vplivata na ponudbo.
Ločen primer dela električarja: 2 uri × 45 € = 90 € + DDV. Dve uri sta prikaz izračuna, ne ocena potrebnega dela v hiši.
Ločen primer dela električarja: 2 uri × 45 € = 90 € + DDV. Dve uri sta prikaz izračuna, ne ocena potrebnega dela v hiši.
Kaj je treba preveriti posebej: Popravila, material, rezervni deli in prihod se določijo posebej. Merilni zapisnik in odprava ugotovljenih napak sta ločena obsega.
Skupni strošek obnove še ni znan.
Zgornji primeri se ne seštevajo v končno oceno hiše. Vzrok vlage in razpoke ter stanje skritega ostrešja, ogrevanja in drugih nedostopnih delov morajo biti najprej razjasnjeni. Neznan strošek ne pomeni, da stroška ni.
Cene pregledov Atest Home so ločeno navedene na domači strani. Pred naročilom dodatnih del preverite aktualni cenik izvajalca in zahtevajte končni znesek z DDV.
ZAKLJUČEK VZORCA
Priporočeni koraki pred nakupom
01 Razjasnite vzrok vlage in razpoke ter preverite odvodnjavanje.
02 Pridobite električne meritve, servisne zapise ogrevanja in dostop do zakritega ostrešja.
03 Za potrebna popravila zberite pisne ponudbe in jih upoštevajte pri odločitvi o nakupu.
Česa še ni mogoče oceniti
Strošek odprave vlage, popravila razpoke, skritih delov strehe in inštalacij še ni znan. Najprej je treba ugotoviti vzrok in obseg težav. Zato zgornji zneski ne predstavljajo skupnega stroška obnove.
Strošek odprave vlage, popravila razpoke, skritih delov strehe in inštalacij še ni znan. Najprej je treba ugotoviti vzrok in obseg težav. Zato zgornji zneski ne predstavljajo skupnega stroška obnove.